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LPR、基准、加点、上浮是啥意思?房贷利率到底是怎么算的?为什么房贷利率下降了我的却没降?

2022-07-13 11:55:21

  LPR、基准、加点、上浮是啥意思?房贷利率到底是怎么算的?为什么房贷利率下降了我的却没降?原标题:LPR、基准、加点、上浮是啥意思?房贷利率到底是怎么算的?为什么房贷利率下降了我的却没降?

  房贷利率先后锚定过两个标准:一个是2019年10月8日之前,锚定基准利率(基准利率由央行制定);一个是从2019年10月8日开始,锚定LPR(即贷款市场报价利率,由18家商业银行报价后综合计算产生,每月20日公布)。

  之前大家常说的房贷利率上浮10%、20%或者打7折、8折,都是在基准利率的基础上打折。现在大家说的房贷利率加多少个基点,都是在LPR的基础上增加。

  不管是在基准利率基础上的打折上浮还是在LPR基础上的加减基点,这个在贷款合同签订之后都是不会变的。

  比如你2010年时候买房,当时的基准利率是6.4%,你的房贷利率打7折,那么你的实际利率就是6.4%*0.7=4.48%。如果你没有转化成LPR,现在还执行基准利率,那么按照央行现行的5年期以上贷款基准利率4.9%(央行最近一次调整基准利率是在2015年10月24日),打7折,你的房贷利率就是4.9%*0.7=3.43%。

  如果你在2019年10月8日买房,执行LPR利率。当月的LPR是4.85%,你的房贷加了50个基点(1个基点是0.01%),那么你的实际利率就是4.85%+0.5%=5.35%。最新的LPR报价是今年3月份的4.6%,那么按照最新的LPR计算,你的房贷利率就是4.6%+0.5%=5.1%。

  不管是基准利率还是LPR都会变化。为了银行计算方便,也为了避免大家记不清楚到底该还多少的月供,房贷合同上都会约定在一年的周期内不管利率怎么变化,房贷利率都不变,等到下一个重定价日的时候才会变。

  重定价日有两种取值标准:一种是每年的1月1日,一种是每年的贷款发放日。一般情况下都会按照每年的1月1日执行。

  2022年1月1日时候房贷的LPR迎来了重定价日,因为LPR报价的有效期是一个月,所以重定价日参考的LPR报价就是2021年12月20日时候报的4.65%的价格。

  当然,如果你在房贷合同上约定的重定价日是每年的贷款发放日,那么你的房贷利率调整参考的就是距离贷款发放日最近的LPR报价。

  按照央行规定:在2020年8月31日前,按照基准利率办理房贷的客户可以选择是否转换成按照LPR计算。

  央行规定:房贷的定价基准从基准利率转换为LPR时,加点数值等于原合同执行的利率水平与2019年12月LPR报价的差值。

  如果你原来的房贷利率比此时的LPR报价高,那么你的加点数值就是正数;如果你原来的房贷利率低于此时的LPR报价,那么恭喜,你的加点数值就是负数。

  老鸟在2016年初时候买了一套房子,当时5年期以上贷款基准利率是4.9%,利率打了9折,实际利率是4.9*0.9=4.41%。

  在2019年12月份老鸟通过手机银行申请贷款利率定价基准转换为LPR,当月的LPR报价为4.8%,那么老鸟这笔房贷的利率就变成了LPR-0.39%=4.41%(0.39%=4.8%-4.41%)。

  4、很多读者问怎么能把之前高利率的房贷转换成低利率的贷款,这里老鸟说一下:除房贷外,个人很难从银行获取这么长时间、低利率的贷款产品。

  现在市面上有经营贷的产品,是银行为了响应国家支持实体经济的号召而推出的,利率相对较低,也比较容易审批,还可以按照先息后本的方式来还款,但一般都会要求是全款房抵押,贷款时间一般不超过三年。

  即使你找到一笔钱先把现在的按揭贷款还清,但是却不能保证贷款到期后你是否还能申请到这笔贷款、再申请的贷款额度有多少、利率是多少。如果这个贷款批不下来,那么你就要一次性的还清贷款,相当于30年的贷款变成了3年的贷款;

  5、市场上还有其他的贷款产品,但考虑到审批难易程度、贷款周期、利率、还款方式等因素,很难用来替换房贷以降低利率。当然,老鸟对这个领域了解的不多,如果你知道的话,欢迎交流。

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